Assurance de prêt immobilier : les critères à surveiller (avant de signer)

L’assurance de prêt est l’un des éléments qui doit attirer votre attention lorsque vous avez un projet d’achat immobilier et que vous sollicitez un financement bancaire. Mais il ne suffit pas simplement de faire baisser le taux de cette assurance et de trouver le contrat le moins cher possible. Ce qu’il vous faut ce sont des garanties adaptées avec un bon rapport protection / prime. Le challenge vous semble complexe ? Rassurez-vous, les contrats n’auront plus de secret pour vous après la lecture de cet article. Voici les critères sur lesquels vous devez vous concentrer avant de vous engager.

La quotité assurée

Puisque l’assurance de prêt est pour la banque une sécurité, et surtout la certitude de récupérer l’ensemble des sommes mises à disposition en cas de problème, il est souvent exigé que la quotité assurée soit de 100% (l’intégralité du montant prêté). Dans le cas d’un achat entre co-emprunteurs, vous pouvez choisir une répartition volontairement inégale (30-70, 60-40), mais celle-ci devra toujours être de 100% si la banque l’exige.

Vous avez la possibilité d’opter pour une quotité allant jusqu’à 200%. Dans ce cas, chaque co-emprunteur peut avoir 100%. Pourquoi cette option est pertinente ? Car en cas de décès ou d’invalidité, le conjoint survivant n’a plus de crédit à honorer. C'est en effet sur la base de la totalité du capital restant dû (100% de la quotité) que l’assurance de prêt intervient.

L’étendue de la garantie arrêt de travail

La garantie arrêt de travail peut vous indemniser si vous vous retrouvez en situation d’invalidité permanente totale (IPT) ou d’incapacité temporaire totale de travail (ITT). En ayant dans votre contrat cette protection, vous n’avez pas pour autant l’assurance d’une prise en charge complète. En effet, cette garantie peut être déclenchée en cas d’arrêt de travail et du constat de l’impossibilité d’exercer « toute activité professionnelle » ou « votre activité professionnelle ». Une nuance très importante.

Il est préférable d’avoir la mention « votre activité professionnelle ». Si le contrat parle de l’impossibilité d’exercer « toute activité professionnelle » comme condition d’indemnisation, alors vous pourrez bénéficier d’une prise en charge uniquement si vous ne pouvez plus exercer aucun métier. Par conséquent, aucune prise en charge si vous ne pouvez pas reprendre votre ancien métier mais que vous êtes « apte » à en exercer un autre. Subtil, n’est-ce pas ? Il faut y faire attention.

Le délai de carence et le délai de franchise

Voilà deux notions essentielles mais pourtant souvent mal comprises. Le délai de carence désigne la période – au début du contrat – pendant laquelle l’assuré n’est pas couvert en cas de sinistre. Il s’agit d’un délai de latence qui ne permet pas de bénéficier d’emblée d’une garantie. Avec la garantie perte d’emploi par exemple, le délai de carence peut varier de 3 à 12 mois selon les assureurs. Il a pour objectif d’éviter la souscription opportuniste d’un assuré à cette garantie pour pouvoir être indemnisé en sachant qu’il va perdre son emploi.

Le délai de franchise désigne la période de non-indemnisation par l’assurance après la survenue d’un sinistre. Ce délai est applicable pendant toute la durée du contrat, contrairement au délai de carence, uniquement appliqué après la signature. Ainsi, pour le cas d’une incapacité, le délai de franchise peut être de 1 à 6 mois, et se compte en jours pour la garantie perte d’emploi (40 à 120).

L’idéal est de disposer d’un contrat avec des délais de carence et des délais de franchise faibles. Il est souvent plus simple – et plus intéressant pour vous – de jouer sur le délai de franchise, pour bénéficier d’une indemnisation plus rapide. Les contrats les plus chers proposent des délais raccourcis… mais vous assureront une meilleure indemnisation le jour venu.

Les durées de garanties et durées d’indemnisation

Un problème de santé survient et vous amène par exemple à une incapacité ou une invalidité et vous sollicitez alors une prise en charge. Problème, l’assurance peut ne pas intervenir… si le bénéfice de la garantie a cessé.

Certains contrats d’assurance emprunteur prévoient la fin de plusieurs garanties une fois un âge dépassé (65, 70 ou 75 ans). D’autres prévoient que la garantie invalidité / incapacité ne fonctionne pas en cas d’absence d’activité professionnelle.

Pensez à vous renseigner sur la durée des garanties et à distinguer les garanties permanentes (pendant toute la durée de vie du contrat, sans condition) et les garanties temporaires (suspendues selon conditions).

En complément de la durée des garanties, renseignez-vous sur la durée d’indemnisation prévue. Il peut en effet exister une durée maximale d’indemnisation globale dans votre assurance de prêt ou différente selon le sinistre.

Les plafonds de garantie

Tout comme la notion de durée maximale de garanties, il ne faut pas non plus négliger les plafonds. Les plafonds de garantie peuvent être exprimés par année d’assurance, par sinistre ou encore pour un « bouquet » de sinistres, qu’il peut être possible de choisir.

Les modalités de prise en charge (forfaitaire ou indemnitaire)

Définir les cas dans lesquels vous avez le droit à une prise en charge est important. Mais ce sont aussi les modalités de versement de cette prise en charge qui doivent attirer votre attention. A ce sujet, on distingue deux grandes possibilités :

• La garantie avec prise en charge forfaitaire : lorsque c’est le forfait qui est applicable, l’assurance prend en charge un pourcentage de la mensualité du prêt. La perte de revenu liée au sinistre n’est pas prise en compte.
• La garantie avec prise en charge indemnitaire : elle prend en compte la perte de revenus. L’assurance limite sa prise en charge à la perte de revenu réellement subie. Si vous avez le droit à des pensions ou autres aides (contrat de prévoyance, etc.), l’assureur va les prendre en compte pour limiter sa participation.

Les exclusions de garantie

Votre contrat d’assurance de prêt possède des exclusions de garantie. Il s’agit de clauses qui précisent les cas dans lesquels la couverture pour les risques garantis ne sera pas activée. On distingue les exclusions de garantie légales et des exclusions de garantie conventionnelles.

• Les exclusions de garantie légales sont prévues par la loi et se retrouvent dans tous les contrats.
• Les exclusions de garantie conventionnelles sont, elles, prévues par l’assureur. Si elles peuvent être différentes d’un contrat à un autre, certaines sont incontournables et donc très fréquentes. C’est le cas de l’exercice d’un métier dangereux, la pratique d’un sport à risque ou encore si votre état de santé apporte un risque aggravé (cas d’un professionnel du bâtiment qui aura des difficultés à obtenir une garantie d’invalidité temporaire totale pour les problèmes de dos).

Les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées pour être valides. Votre assureur ne peut pas ajouter n’importe quelle clause pour limiter sa prise en charge.

Bonne nouvelle, vous pouvez « racheter » des exclusions de garantie. Il vous faudra honorer une « surprime » pour que le risque soit couvert.