Immobilier locatif : les Français font-ils les bons choix ?

Les grandes villes, la pression immobilière, l'offre supérieure à la demande… Cela semble être le compromis idéal pour les Français souhaitant se lancer dans l'immobilier locatif. C'est d'ailleurs Bordeaux qui remporte la palme d'or des choix d'investissements, suivie de Nantes, selon l'étude réalisée par la start-up Proptech spécialisée dans l'investissement locatif clés en main Masteos *.

Ces villes de l'ouest, qui bénéficient d'un cadre de vie agréable et dont le marché immobilier est dynamique, offrent aux investisseurs des rendements locatifs entre 4 et 4,5 % selon l'étude. « Ils pourraient être bien plus élevés en s'éloignant davantage des grandes villes, estime Thierry Vignal, cofondateur de Masteos.

Le rendement locatif, calculé en divisant le montant des loyers par le prix d'achat du bien en fonction du marché actuel, est effectivement bas dans les grandes métropoles. Mais ces villes patrimoniales « rassurent les investisseurs, qui ont peur de sortir de leur zone de confort et de perdre le contrôle », explique Thierry Vignal.

Des investisseurs en quête de proximité

L'étude met en lumière l'un des critères phares des investisseurs : la proximité. Plus de 3 Français sur 4 ont envie d'investir à proximité de leur lieu de vie, et 96 % d'entre eux souhaitent même « connaître personnellement la ville de leur investissement ».

Les raisons de ce choix ? 95 % des investisseurs veulent « pouvoir intervenir rapidement » dans le cadre de la gestion locative, et 84 % sont même déterminés à s'occuper eux-mêmes de la location de leur bien.

Ce sont donc les grandes villes et les villes patrimoniales proches de la résidence principale des investisseurs qui les intéressent le plus, « au-delà du rendement locatif », souligne l'étude. « Les rendements sont faibles, mais les villes rassurantes », précise Thierry Vignal.

Eviter les grandes métropoles

Seuls 10 % des Français sont prêts à investir dans une ville pour son potentiel locatif. D'après l'enquête,  Paris est en quatrième position  des destinations les plus prisées par les investisseurs malgré un rendement locatif brut médiocre de 3,36 %. Outre Bordeaux, Paris et Nantes, les Français plébiscitent également Rennes et Lyon.

L'étude précise toutefois que d'autres grandes villes comme Toulouse, Montpellier, Lille, Nice ou encore Angers « ont sans exception un taux de rendement brut plus intéressant que le Top 5 des villes préférées des Français pour investir ».

Masteos a un objectif : « Encourager les investisseurs à s'éloigner de la zone qui les rassurent. Il suffit d'aller un tout petit peu en dehors des sentiers battus, tout en restant à proximité des grandes métropoles ».

Des périphéries plus rentables pour Thierry Vignal, « Villeurbanne offre un potentiel de rendement locatif très légèrement supérieur à Lyon », mais insuffisant pour réaliser un investissement vraiment rentable. Il faut s'éloigner davantage pour voir une réelle amélioration.

Ainsi, Saint-Fons, à 12 kilomètres de Lyon, « permet de doubler le rendement locatif, sans doubler le risque puisqu'on reste proche, et que l'on bénéficie toujours du bassin de l'emploi de Lyon. De 4 % de rendement locatif dans la capitale des Gaulles, on passe à 8 % à Saint-Fons », explique le cofondateur de Masteos.

Le fondateur du courtier en ligne monemprunt.com, Arnaud Guilleux, affirme également que la périphérie des grandes métropoles est la plus rentable. Mérignac, par exemple, ville voisine de Bordeaux, offre de meilleures possibilités aux investisseurs : « Les prix de l'immobilier y ont augmenté de 9,6 % en un an, et la rentabilité locative est élevée, comme à Talence ou à Pessac », d'autres communes limitrophes de Bordeaux. On peut y espérer, « une plus-value sur plusieurs années, car les prix continuent d'augmenter », souligne-t-il.

Un « effet confinement » : des Parisiens prêts à investir en province

Le cofondateur de Masteos a également vu un « effet confinement » dans les comportements de ses clients : « Des Parisiens sont désormais prêts à investir plus loin de leur zone de confort. Il y a une sorte d'héliotropisme dans leurs souhaits. De plus en plus pensent à investir à Marseille », qui est la grande absente de ce top 10 des villes plébiscitées par les Français cette année.

Si les citadins sont de plus en plus ouverts à un investissement en province, ils le seront peut-être également dans la périphérie des grandes villes, ce qui leur assurerait, selon ces experts du secteur, un rendement locatif bien meilleur.

* Les résultats sont tirés d'un sondage réalisé par Poll & Roll pour Masteos auprès d'un échantillon représentatif de la population française en mars 2021.

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/immobilier-locatif-les-francais-font-ils-les-bons-choix-1329801